Gestion & Transactions locatives

 

Baisse des prix des appartements anciens sur Bordeaux

Le rythme de progression des prix des appartements anciens ralentit depuis le début de l’année. Cela se constate dans la plupart des grandes villes, comme à Paris, à Nice ou à Strasbourg, par exemple. L’atterrissage de la hausse est même parfois brutal, comme sur Bordeaux où les prix baissent maintenant de 0.3 % sur un an, alors qu’en septembre 2018 ils augmentaient encore de plus de 10 % sur un an : le retour au calme se constate aussi sur les communes limitrophes, telles Mérignac et Pessac.

USUFRUIT ET NU-PROPRIETE
La pleine propriété d'un bien comprend les droits d'utiliser ce bien ou de le louer pour en tirer des revenus ainsi que les droits de le vendre, le donner, le léguer, le détruire, etc...
Cette pleine propriété peut être partagée (on dit "démembrée") entre usufruit et nue-propriété.
L'usufruit est le droit d'utiliser ce bien et d'en tirer des revenus sans en être propriétaire. La nue-propriété est le fait d'en avoir la propriété mais sans le droit de l'utiliser ou d'en tirer des revenus.
La valeur du bien doit parfois être répartie entre l'usufruitier et les nu-propriétaires. C'est le cas avec les donations et successions. La répartition entre usufruit et nue-propriété est alors prévue par un barème fiscal établi en fonction de l'âge de l'usufruitier. 
A savoir : le "démembrement" du droit de propriété peut concerner un seul bien ou, en cas de succession, un actif successoral. Dans ce dernier cas, la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété se calcule sur un actif net, diminuée des dettes et après prise en compte d'éventuelles exonérations.

exemple :
Valeur globale des biens = 400 000,000 €  /  Age de l'usufruitier (en années) = 90 ans
Usufruit en % de la valeur des biens = 20,00%  :  Valeur fiscale de l'usufruit = 80 000,000 €
Nue-propriété en % de la valeur des biens = 80,00%  :  Valeur fiscale de la nue-propriété = 320 000,000 €
 
LE PARC LOCATIF PRIVE EN PANNE DE DEMANDE SOLVABLE :
Des 20 premières villes de plus de 148.000 habitants, seules 9 ont vu leurs loyers augmenter de plus que l'inflation en 2018 : Rennes, Angers, Bordeaux, Toulon et Paris entre +2,1 et +2,5%, Marseille, Grenoble et Dijon entre +3,2 et +3,7%, et une ville en rattrapage exceptionnel, Villeurbanne avec +6,1%. Et les loyers ont carrément baissé dans 5 autres : Nîmes, Lille, Nantes, Strasbourg et Montpellier : de -0,1 à -0,6 pour les 4 premières, -1,8% pour Montpellier. Enfin entre les deux, 6 villes ont vu leurs loyers augmenter légèrement, mais moins que de l'inflation. Et ce n'est pas un phénomène nouveau : depuis 2013, 70% de ces villes ont vu leurs loyers baisser ou augmenter de moins que l'inflation ! De surcroît, cette tendance touche presque indifféremment toutes les tailles de logement, du studio au 5 pièces et plus. Ces chiffres ont été révélés le 26 mars par l'Observatoire CLAMEUR (1).
Plus spectaculaire : depuis une décennie, le "saut à la relocation" a disparu, et depuis 2014, les loyers de relocation sont en baisse par rapport au précédent locataire.
En fait, les données de cet observatoire national, le plus fiable à cette échelle, révèlent année après année une atonie de la demande. Pas de la demande globale, car les difficultés de logement n'ont hélas pas disparu en France, mais de de la demande solvable, éligible aux produits proposés dans le parc privé, qui se retrouve paradoxalement en excès d'offre, y compris dans les zones tendues. Par demande éligible il faut bien entendu entendre celle qui répond aux critères souhaités par les propriétaires et imposés par leurs assureurs en garantie loyers impayés : emploi stable, revenus de 3 à 4 fois le montant du loyer et des charges, proposition d'une caution personnelle également solvable, etc.
Ce rétrécissement de la demande éligible s’explique, selon Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest et opérateur de l'Observatoire CLAMEUR, d'un côté par la stagnation voire la baisse de nombreux revenus qui empêche de réunir les 3 à 4 fois le montant des loyers, et la part importante prise par les contrats de travail courts, l'intérim et l'auto-entrepreneuriat (uberisation de nombreuses activités) ; de l'autre, par la sortie des plus aisés des éligibles au logement privé vers l'accession à la propriété. A preuve la coïncidence des périodes de stagnation des loyers avec celles de croissance de la primo-accession, et inversement... Du coup, la population des locataires se paupérise et se précarise, ce qui la rend inéligible au logement privé.

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