Gestion & Transactions locatives

 

Le député Mickael Nogal veut réconcilier locataires et propriétaires
Le député LREM de la Haute-Garonne, Mickaël Nogal, a présenté ce mardi sa proposition de loi, fruit d’un travail mené pendant plus d’un an, en concertation avec l’ensemble des parties prenantes, qui comporte trois mesures visant à réconcilier les locataires et les propriétaires.
             Mesure 1 : Rétablir la confiance autour de la restitution du dépôt de garantie
Selon les statistiques du ministère de la Justice, 65% des litiges entre propriétaires et locataires portent sur la non restitution du dépôt de garantie. Par crainte de se voir privés de cette somme à la sortie de la location, les locataires font le choix de plus en plus fréquent de ne pas payer le dernier mois de loyer, privant dans les faits les propriétaires de toute garantie. Pour mettre fin à cette méfiance réciproque, la proposition de loi prévoit que tout locataire devra confier son dépôt de garantie à un professionnel de l’immobilier, qui consignera ces fonds et les restituera, à la fin du bail, sur la base d’un accord entre propriétaire et locataire.
             Mesure 2 : Mettre fin aux abus dans la sélection des locataires en autorisant le recours à un seul garant
L’accès au logement est devenu un parcours du combattant pour de nombreux locataires, notamment en raison des garanties, parfois disproportionnées, demandées par les propriétaires. Il n’est en effet plus rare de voir des propriétaires demander non pas un mais deux, voire trois ou quatre garants à des locataires, malgré leur solvabilité prouvée par les documents demandés. Pour mettre fin à ces abus, les propriétaires ne pourront plus demander plus d’un garant personnel à leurs locataires. Comme le député l’écrivait dans son rapport «Louer en confiance» publié en juin 2019, la caution personne physique est le système de garantie le moins fiable juridiquement et le plus injuste socialement. Cette mesure vise donc à limiter son utilisation au profit de nouvelles solutions, plus justes et plus fiables pour les locataires comme les propriétaires.
             Mesure 3 : Sécuriser les propriétaires contre d’éventuels impayés ou dégradations et faciliter l’accès au logement des locataires
Le marché de la location souffre d’une méfiance réciproque, entre les propriétaires et les locataires. Quand les propriétaires craignent les impayés de loyer ou les dégradations, les seconds rencontrent de plus en plus d’obstacles dans l’accès au logement. La crainte de l’impayé engendre des comportements parfois irrationnels voire illégaux de la part de propriétaires. Par ailleurs, 2 propriétaires sur 3 préfèrent gérer leur location de particulier à particulier plutôt que de recourir aux services des professionnels. Les services proposés aujourd’hui ne répondent pas pleinement aux attentes des propriétaires et des locataires. Pour apaiser les relations et mieux répondre aux besoins de chacun, la proposition de loi prévoit que les propriétaires perçoivent leur loyer tous les mois, quoi qu’il arrive du côté du locataire. Cette sécurisation totale sera rendue possible grâce à la création d’un nouveau mandat de gestion qui sera proposé par les administrateurs de biens. Il intégrera également la prise en charge d’éventuelles dégradations ou des frais de procédure. Les professionnels de l’immobilier apporteront ainsi une véritable valeur ajoutée aux locataires et aux propriétaires. Selon une étude SeLoger, 70% des propriétaires qui louent de particulier à particulier, seraient prêts à passer par un agent immobilier pour gérer leur location.
« L’accès au logement et la location sont au coeur de la vie quotidienne des Français, a-t-il déclaré. Je veux mettre fin à la méfiance réciproque entre propriétaires et locataires en proposant des mesures simples, efficaces, basées sur un rapport gagnant-gagnant. Avec ma proposition de loi, demain, les relations seront apaisées. Les propriétaires seront pleinement sécurisés et les locataires verront leur accès au logement facilité.»

 

Baisse des prix des appartements anciens sur Bordeaux

Le rythme de progression des prix des appartements anciens ralentit depuis le début de l’année. Cela se constate dans la plupart des grandes villes, comme à Paris, à Nice ou à Strasbourg, par exemple. L’atterrissage de la hausse est même parfois brutal, comme sur Bordeaux où les prix baissent maintenant de 0.3 % sur un an, alors qu’en septembre 2018 ils augmentaient encore de plus de 10 % sur un an : le retour au calme se constate aussi sur les communes limitrophes, telles Mérignac et Pessac.

USUFRUIT ET NU-PROPRIETE
La pleine propriété d'un bien comprend les droits d'utiliser ce bien ou de le louer pour en tirer des revenus ainsi que les droits de le vendre, le donner, le léguer, le détruire, etc...
Cette pleine propriété peut être partagée (on dit "démembrée") entre usufruit et nue-propriété.
L'usufruit est le droit d'utiliser ce bien et d'en tirer des revenus sans en être propriétaire. La nue-propriété est le fait d'en avoir la propriété mais sans le droit de l'utiliser ou d'en tirer des revenus.
La valeur du bien doit parfois être répartie entre l'usufruitier et les nu-propriétaires. C'est le cas avec les donations et successions. La répartition entre usufruit et nue-propriété est alors prévue par un barème fiscal établi en fonction de l'âge de l'usufruitier. 
A savoir : le "démembrement" du droit de propriété peut concerner un seul bien ou, en cas de succession, un actif successoral. Dans ce dernier cas, la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété se calcule sur un actif net, diminuée des dettes et après prise en compte d'éventuelles exonérations.

exemple :
Valeur globale des biens = 400 000,000 €  /  Age de l'usufruitier (en années) = 90 ans
Usufruit en % de la valeur des biens = 20,00%  :  Valeur fiscale de l'usufruit = 80 000,000 €
Nue-propriété en % de la valeur des biens = 80,00%  :  Valeur fiscale de la nue-propriété = 320 000,000 €
 
LE PARC LOCATIF PRIVE EN PANNE DE DEMANDE SOLVABLE :
Des 20 premières villes de plus de 148.000 habitants, seules 9 ont vu leurs loyers augmenter de plus que l'inflation en 2018 : Rennes, Angers, Bordeaux, Toulon et Paris entre +2,1 et +2,5%, Marseille, Grenoble et Dijon entre +3,2 et +3,7%, et une ville en rattrapage exceptionnel, Villeurbanne avec +6,1%. Et les loyers ont carrément baissé dans 5 autres : Nîmes, Lille, Nantes, Strasbourg et Montpellier : de -0,1 à -0,6 pour les 4 premières, -1,8% pour Montpellier. Enfin entre les deux, 6 villes ont vu leurs loyers augmenter légèrement, mais moins que de l'inflation. Et ce n'est pas un phénomène nouveau : depuis 2013, 70% de ces villes ont vu leurs loyers baisser ou augmenter de moins que l'inflation ! De surcroît, cette tendance touche presque indifféremment toutes les tailles de logement, du studio au 5 pièces et plus. Ces chiffres ont été révélés le 26 mars par l'Observatoire CLAMEUR (1).
Plus spectaculaire : depuis une décennie, le "saut à la relocation" a disparu, et depuis 2014, les loyers de relocation sont en baisse par rapport au précédent locataire.
En fait, les données de cet observatoire national, le plus fiable à cette échelle, révèlent année après année une atonie de la demande. Pas de la demande globale, car les difficultés de logement n'ont hélas pas disparu en France, mais de de la demande solvable, éligible aux produits proposés dans le parc privé, qui se retrouve paradoxalement en excès d'offre, y compris dans les zones tendues. Par demande éligible il faut bien entendu entendre celle qui répond aux critères souhaités par les propriétaires et imposés par leurs assureurs en garantie loyers impayés : emploi stable, revenus de 3 à 4 fois le montant du loyer et des charges, proposition d'une caution personnelle également solvable, etc.
Ce rétrécissement de la demande éligible s’explique, selon Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest et opérateur de l'Observatoire CLAMEUR, d'un côté par la stagnation voire la baisse de nombreux revenus qui empêche de réunir les 3 à 4 fois le montant des loyers, et la part importante prise par les contrats de travail courts, l'intérim et l'auto-entrepreneuriat (uberisation de nombreuses activités) ; de l'autre, par la sortie des plus aisés des éligibles au logement privé vers l'accession à la propriété. A preuve la coïncidence des périodes de stagnation des loyers avec celles de croissance de la primo-accession, et inversement... Du coup, la population des locataires se paupérise et se précarise, ce qui la rend inéligible au logement privé.

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